2007年北京房價必將飛漲

2006-10-10 15:57:12

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  經濟的運行很多時候是一個博弈過程,利益爭奪激烈的領域更是如此.目前中國的房市已經成為少數人匯集金錢和資本的有力工具,而廣大老百姓在高價低成本的房地產市場面前,已經完全處于被壓榨的弱勢,由于中央總是對房價發布利空消息,導致炒房一族的大量散戶處于混亂狀態無法正常炒房.
  在中國政府的大力支持和幫助下,開發商已經成功創造了一種財富迅速積聚的游戲規則.通過低成本、高房價攫取超額利潤,同時依靠不健全的畸形預售制度轉嫁風險和成本,把經營的風險轉給全社會承擔(包括銀行、自住者和炒房者),同時還鼓動政府大量拆遷以創造住房需求,利用政策漏洞以市政建設名義減免各種費用和享受政策優惠.通過這些手段和游戲規則,成功打造了中國特色的吸血機器,源源不斷地把社會的資源和金錢抽到少數地產大亨手里.
  本來大家都相安無事,大多數人不吃不喝,25歲參加工作,60歲退休也難以買到一套京滬的房子.這樣的房價高不高呢?盡管按某經濟學家意思,百姓掙錢后不要去吃、不要去穿、不要去消費、不要生病、不要教育子女,這樣用20多年的時間,完全夠買房子了,所以現在的房價并不高.如此高論只能說是人類的不幸,但是房價高并不等于它不會繼續上漲.
  從經濟學角度考慮,大多數需求因為價格太高已經轉換成為需要了,無法實現的需要不是需求.需求減少,房子依然大蓋特蓋,空置不斷增加,這么下去,不是泡沫也必然會形成畸形經濟.這是傻瓜都懂的道理,中央于是在2004年前后,經濟發展受價格上漲而困擾的大環境下,開始強調房價太高.
  一個產品價格高不高,是要靠市場判斷的,賣不出去就是高.可是在中國,由于畸形預售制度,輔佐以低成本高價格的商業定論,市場已經被淘汰出局了.再加上個別部委、地方政府的千絲萬縷的利益都在房地產中,必然會保護這種游戲規則繼續存在下去.而游戲規則的繼續,就是市場失靈的繼續.所以在中國,賣不出去的房子,依然可以賺錢,因為價格太高成本太低,賣個幾套,整幢樓的成本都回來了,必然是繼續維持高價.
  至于所謂房價下跌百姓吃虧之說,基本是忽悠.房子私有化是2000年后開始的,2000年后老百姓能買得起商品房的,不是富翁也絕對是社會的既得利益者.真正的百姓正眼巴巴看著價格漲到他們絕望,房價下跌,無產者能損失什么?
  政府動手了,但是不對房地產的吸血游戲的游戲規則做任何改動.著數是挺狠的,可是都是沖著老百姓的.征稅、提高利率、提高首付……開發商一看就開心了,只要大家團結起來,挺住這幾天,政策出來沒任何效果,那么就仍然可以繼續價格高漲了.
  所以,這次出臺國六條,制定細則時大家都在好好琢磨,力爭做到既不違背中央政策,同時依然保證開發商利益.細則執行后房價依然高時,地方政府不會說自己無能,更不會承認保護開發商,那結論只能是中央的政策出臺是錯的.
  從上面的邏輯可以判斷.本次調控,沒有改變開發商利用低成本期房游戲規則,因此開發商空手套的角色還將繼續扮演下去.任何針對開發商嚴厲的政策,馬上就會有很多聲音出來反對或者求情,而百姓的聲音永遠是那么弱小和被忽視.目前中國物價在上漲導致儲蓄資金購房的需求會上升,非無產者還是會消納高的價格并具備一定的購買實力.2005年和2006年以來的市場低迷而沒有獲取足夠的利潤,當政策出完且房價不降的情況下,開發商、房地產炒家一定會在2007年繼續拉高房價,變本加厲地把這段時間的損失找回來.
  在國六條細則頒布,政策沒有效果的實際情況被社會所獲知后,房價會發生跳躍性上升.而目前的政策,是不足以降房價的.
  目前的政策不壓價,原因是政策沒有動搖房地產的游戲規則.種種政策的出臺,倒象是在替開發商托市,震蕩平倉.這次國六條也是,連面積都說不清的政策居然就這么推行了,不去動開發商轉移風險、低成本獲利的實際利益,最終的結果是開發商根本沒有任何壓力.不去動搖畸形預售制度,反而抓住信息透明度,土地囤積之類的細枝末節做文章,轉移了老百姓的視線.如此種種,讓本來在2004-2006應該釋放的有效需求,在調控的精神下,全都聚集起來,這樣到百姓在2007年發現又一次面臨房價上升的情況后,市場便會徹底瘋狂,所有的需求都會涌入市場,造成更大的“報復性”價格上漲.
  反正現在的情況已經基本明確了,國六條的利空已經基本出盡.馬上就是市場的多頭上場了,而且將是瘋狂的一幕.如果政府不對現行的畸形游戲規則加以改動,看得見的就是房價的在2007年火箭式上升.
  試想如此的景象:用4000元每平米不到的成本蓋起了房子,賣到20000每平米,那么一幢樓賣幾套房子就回收成本了.剩下的要漲到30000每平米,一是防止退貨,二是壓迫購房人趕快買入,三是賺到手抽筋.到那個時候,國家的銀行是多么開心,開發商抵押給他們的房子多么值錢,而且是優良資產.炒房的人多開心,每平米就是只漲10%也是2000元每平米呀.地方政府多開心,GDP又增加不少.買到房的多開心,終于做上房奴了,但是也比晚出手要強,畢竟是省了錢了.沒買房的也開心了,這么貴,干脆買不起了,絕了念想.
  所以,隨著國六條出臺后調控依然沒有起色的現實越來越清晰,現實生活中的人群將發瘋,房地產價格飛漲必將來臨!